Kira artış oranı hesaplama

Bu ay kira artış oranı ne kadar?

Eylül 2026 döneminde yenilenen konut ve işyeri kiralarında artış en çok %31,79 olabilir; bu, TÜİK'in açıkladığı Ağustos 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişimidir. 20.000 TL'lik kira bu oranla en çok 26.358 TL'ye çıkar.

Kira artışı takvim yılının başında değil, sözleşmenizin yenilendiği ayda yapılır. 1 Mart'ta başlamış bir sözleşmede artış her yıl Mart ayında yapılır ve uygulamada bir önceki ayın, yani Şubat'ın oranı kullanılır. Bir yıllık kiracıya yapılacak zam da bu yüzden sözleşmenin başladığı aya bağlıdır; aynı apartmanda iki farklı oran olabilir.

• 15.000 TL kira: en çok 19.768,50 TL (artış 4.768,50 TL)
• 20.000 TL kira: en çok 26.358 TL (artış 6.358 TL)
• 30.000 TL kira: en çok 39.537 TL (artış 9.537 TL)

Ekim 2026 döneminde yenilenecek kiraların sınırı Eylül 2026 TÜFE verisiyle belli olur; TÜİK bu veriyi Ekim ayının başında yayımlar, veri açıklanınca araç da güncellenir. Kendi kiranız ve yenileme tarihinizle Eylül 2026 ortasında yenilenen 25.000 TL kira örneğini değiştirerek hesaplayabilirsiniz.

Aylara göre kira artış oranları (son 12 ay)

Son 12 ayda kira artış sınırı Ekim 2025 döneminde %38,36 iken Eylül 2026 döneminde %31,79 oldu. Tablo, yeni kira döneminin başladığı aya göre hangi oranın uygulandığını ve 20.000 TL'lik bir kiranın en çok ne kadar olabileceğini gösteriyor.

Oran her ay değiştiği için "Ocak ayı kira artış oranı" ile "Ocak'ta açıklanan oran" farklı şeylerdir. Ocak'ta yenilenen sözleşmeye Aralık oranı uygulanır. Ocak oranı ise Şubat'ta yenilenenler içindir. Tablodaki ilk sütunu kendi sözleşmenizin başlangıç ayına göre okuyun. Oranların kaynağı TÜİK veri portalındaki tüketici fiyat endeksi tablosudur.

Yıllara göre kira artış oranı ve %25 sınırı

Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerde artış %25'i geçemiyordu; 2 Temmuz 2024'ten beri yenilenen konutlarda yine yalnız TÜFE on iki aylık ortalama sınırı var. İşyerleri bu geçici sınırın hiç kapsamına girmedi.

Sınırın bittiği gün kiracılar için önemli bir çizgi oldu. 20.000 TL'lik konut kirası 1 Temmuz 2024'te yenilendiyse en çok 25.000 TL olabiliyordu; aynı kira 2 Temmuz 2024'te yenilendiğinde Haziran 2024 oranı olan %65,07 ile 33.014 TL'ye çıkabildi. "1 Temmuz'dan sonra kira artış oranı" sorusunun cevabı bu yüzden ay ay değişen TÜFE oranıdır, sabit bir yüzde değil.

Sınırın dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun geçici 1. ve 2. maddeleridir: ilki 7409 sayılı Kanunla 1 Temmuz 2023'e kadar, ikincisi 7456 sayılı Kanunla 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemleri kapsadı. İki madde de "konut kiraları bakımından" diye başlar. Üçüncü bir uzatma yapılmadı.

Kira artış oranı TÜFE'nin hangi rakamına göre belirlenir?

Kira artışında yıllık enflasyon değil, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi kullanılır. Ağustos 2026 için yıllık enflasyon %31,51, kira artışında geçerli oran %31,79; ikisi aynı ay için farklı rakamlardır.

On iki aylık ortalama değişim, son 12 ayın endeks ortalamasının bir önceki 12 ayın ortalamasına oranıdır. Kendiniz kontrol etmek isterseniz:

1. Eylül 2025 ile Ağustos 2026 arasındaki 12 aylık TÜFE endeksinin ortalamasını alın: 120,2284.
2. Bir önceki 12 ayın (Eylül 2024 ile Ağustos 2025 arası) ortalamasını alın: 91,2293.
3. Birinciyi ikinciye bölüp 1 çıkarın: 120,2284 ÷ 91,2293 − 1 = %31,79. TÜİK'in yayımladığı oranla aynıdır.

"TEFE-TÜFE" ifadesi eski uygulamadan kalma. Kanunun 344. maddesi 2019'a kadar üretici fiyat endeksindeki artışı esas alıyordu; 7161 sayılı Kanun 17 Ocak 2019'da bunu tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişimiyle değiştirdi. ENAG gibi bağımsız grupların hesapladığı oranların kira artışında hukuki bir karşılığı yoktur; kanun TÜİK'in tüketici fiyat endeksine bakar. Fiyatların genel değişimini başka tarih aralıklarıyla görmek için yıllık ve aylık TÜFE değişimini ayrıca inceleyebilirsiniz.

Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse ya da hiç yazmıyorsa

Sözleşmedeki artış oranı yasal sınırın altındaysa sözleşmedeki oran, üstündeyse yasal sınır uygulanır. Sözleşmede hiç artış yazmıyorsa ve taraflar anlaşamazsa kira kendiliğinden artmaz; yeni bedeli hâkim, yine bu sınırı aşmadan belirler.

TBK md. 344'ün ilk fıkrası tarafların yenilenen dönem için yaptığı kira anlaşmalarını, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla geçerli sayar ve bu kuralın bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanacağını söyler. Eylül 2026 dönemi için örnekler:

• Sözleşmede "her yıl %50 artış" yazıyor: %50 ile kira 30.000 TL olurdu, ama en çok 26.358 TL istenebilir.
• Sözleşmede "%20 artış" yazıyor: oran sınırın altında kaldığı için kira 24.000 TL olur.
• Sözleşmede artış hükmü yok: ev sahibi kira tespit davası açabilir; hâkim kiralananın durumuna göre en fazla 26.358 TL olacak şekilde hakkaniyete göre karar verir.

Davanın zamanı sonucu değiştirir (md. 345). Dava yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya artış isteğini yazılı bildirdiyse ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılırsa, mahkemenin belirlediği kira o dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Kira gelirinin vergisi ayrı bir hesaptır; artan kirayla ev sahibinin yıllık kira vergisinin nasıl değiştiğini aylık kira tablosunda görebilirsiniz.

İşyeri ve dükkân kira artışı, 5 yılı dolan kiracılar

İşyeri ve dükkân kiralarında da artış sınırı konutla aynı TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır. Eylül 2026 döneminde yenilenen 50.000 TL'lik işyeri kirası en çok 65.895 TL olabilir.

Beş yılı dolduran kira ilişkisinde kural değişir. TBK md. 344'ün üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira, hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiralar birlikte gözetilerek belirlenir. Bu davada sonuç TÜFE sınırıyla bağlı değildir; çevredeki benzer kiralar yüksekse artış yasal oranın üstüne çıkabilir. Belirlenen yeni kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artar.

Kira dövizle kararlaştırıldıysa beş yıl geçmeden bedel değiştirilemez (md. 344/4); beş yıl sonra döviz değerindeki değişim de hesaba katılarak hâkim belirler. Kira tespiti ve artış anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak şarttır (6325 sayılı Kanun md. 18/B); kira tespitinde arabuluculuk ücretini ayrıca hesaplayabilirsiniz.

Kiracı olarak maaşınıza yapılan artışı kira artışıyla karşılaştırmak isterseniz maaş zammınızın enflasyonu karşılayıp karşılamadığını ayrıca hesaplayın. Yeni sözleşme imzalanıyorsa kira kontratının damga vergisini de hesaba katın; gerçek kişilerin oturmak için kiraladığı konutlar bu vergiden istisnadır.