Kira vergisi hesaplama (2026 kira gelirleri)

Ev kirası gelir vergisi nasıl hesaplanır?

Yıl içinde tahsil ettiğiniz konut kirasından 2026 için 58.000 TL istisna düşülür, kalanın %15'i götürü gider olarak indirilir ve geriye kalan tutara gelir vergisi tarifesi uygulanır; aylık 15.000 TL kirada bu dört adım şöyle işler:

1. Yıllık kira: 15.000 × 12 = 180.000 TL.
2. İstisna: 180.000 TL − 58.000 TL = 122.000 TL.
3. Götürü gider: 122.000 TL × %15 = 18.300 TL; safi kira 103.700 TL.
4. Vergi: 103.700 TL ilk dilimde kalır, %15 ile 15.555 TL.

İstisna tutarı GVK md. 21'de yazılıdır ve 2026 takvim yılı için Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 58.000 TL'ye çıkarıldı. Götürü gider istisnadan sonra kalan tutara uygulanır, kiranın tamamına değil; GİB'in kira sık sorulan sorularında da hesap bu sırayla anlatılır. Safi kira 190.000 TL'yi aşarsa üst dilimler devreye girer; dilim dilim gelir vergisi hesabının nasıl yürüdüğünü o sayfada görebilirsiniz.

Aylık 10, 20 ya da 30 bin TL kiranın vergisi ne kadar?

Yalnız konut kirası olan ve götürü gider seçen biri için 2026'da aylık 20.000 TL kiranın yıllık vergisi 23.205 TL, aylık 12.000 TL kiranınki 10.965 TL eder. Ev sahibinin ödediği vergi yıllık kiranın %1'inden az bir paydan %15'e yaklaşan bir paya kadar değişir; oran kira büyüdükçe artar.

"Kira gelir vergisi yüzde kaç" sorusunun tek cevabı yok: tarife %15'ten başlar ama istisna ve götürü gider düşüldüğü için gerçek yük tablodaki son sütun kadardır. Beyannamede maaş dışında başka geliriniz de varsa (serbest meslek, işyeri kirası gibi) kira onunla toplanır ve üst dilime kayabilir. Aylık 30.000 TL konut kirasının hesabını adımlarıyla açabilirsiniz.

Kira ne kadar olursa vergi ödenmez?

2026'da yıl boyunca tahsil ettiğiniz konut kirası 58.000 TL'yi, yani ayda ortalama 4.833,33 TL'yi geçmiyorsa ne vergi ne beyanname vardır. Sınırı 1 TL aşan kira için beyanname verilir, ama vergi yalnız aşan kısımdan hesaplanır.

İstisnayı iki durumda kaybedersiniz. Birincisi, sınırı aşan kirayı beyan etmemek ya da eksik beyan etmektir (md. 21/1). Yıllık 120.000 TL kira istisnayla 7.905 TL vergi çıkarırken istisna düştüğünde 15.300 TL olur; üstüne ceza ve gecikme faizi eklenir. GİB'e göre vergi dairesi tespit etmeden önce, süre geçtikten sonra da olsa kendiliğinden beyan eden istisnayı korur.

İkincisi, gelir sınırıdır: ücret, faiz, kâr payı, kira gibi gelirlerinizin brüt toplamı 2026'da 1.500.000 TL'yi aşarsa istisna uygulanmaz. Bu toplam kiranın kendisini de içerir. 150.000 TL kira alan biri 1.300.000 TL brüt maaşla 11.730 TL, 1.400.000 TL brüt maaşla 19.125 TL vergi öder; ikinci durumda toplam 1.550.000 TL'dir ve 58.000 TL istisna gider. Maaşın brüt yıllık tutarını aylık brüt maaşınızın yıllık dökümünden çıkarabilirsiniz. Ticari, zirai ya da mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar ise gelir tutarına bakılmadan istisnadan yararlanamaz.

Kira gelirinden hangi giderler düşülür?

Gerçek gider yönteminde belgeli giderlerin istisnaya düşmeyen kısmı indirilir; genel kural olarak belgeli gideriniz yıllık kiranın %15'ini geçerse gerçek gider, geçmezse götürü gider daha az vergi çıkarır. Eşik her kira tutarında aynı orandır, çünkü iki yöntemde de indirim kiranın istisna sonrası kalan kısmıyla orantılıdır.

GİB'in formülü: indirilecek gider = toplam gider × (kira − istisna) ÷ kira. 120.000 TL kirada eşik 18.000 TL; tablodaki üçüncü satırda iki yöntem kuruşu kuruşuna aynı vergiyi verir. GVK md. 74'e göre indirilebilecek başlıca giderler:

• Kiraya verenin ödediği onarım, bakım, sigorta, aydınlatma, ısıtma ve asansör giderleri; o taşınmazın emlak vergisi ve harçları.
• Bina için ayrılan amortisman ve bir adet konut için, iktisap yılından itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i.
• Kendi evini kiraya verip kirada oturanın ödediği kira.

Gerçek gider seçtiyseniz faturaları ve makbuzları 5 yıl saklamanız gerekir; GİB indirilen her giderin belgelendirilmesini şart koşuyor. Belgesi olmayan harcama tabloya girmez, götürü giderde ise belge aranmaz.

İşyeri kira gelirinde stopaj beyannamede nasıl düşülür?

İşyerinde konuttaki gibi bir istisna yoktur; kiracı şirket ya da esnafsa kiranın %20'sini stopaj olarak keser ve brüt işyeri kirası 2026'da 400.000 TL'yi aşmıyorsa bu stopaj nihai vergi olur. Aşarsa kira beyan edilir, tarifeyle hesaplanan vergiden kesilen stopaj düşülür ve fark ya ödenir ya iade alınır.

Konut ve işyeri birlikteyse sınır, konut kirasının istisna sonrası kalan kısmı ile işyerinin brüt kirası toplanarak kontrol edilir. 100.000 TL konut ve 360.000 TL işyeri kirasında toplam 42.000 TL + 360.000 TL = 402.000 TL ile sınırı aşar, ikisi birlikte beyan edilir ve 13.160 TL iade ya da mahsup çıkar. Konut kirası 58.000 TL'nin altındaysa toplama hiç girmez; 50.000 TL konut ve 380.000 TL işyeri kirasında beyanname gerekmez.

Kiracı stopaj kesmekle yükümlü değilse (ticari faaliyeti olmayan bir kişi gibi) sınır 400.000 TL değil 22.000 TL'dir (md. 86/1-d) ve bu araçtaki işyeri alanı bu durumu hesaplamaz. Brüt ile net kira arasındaki dönüşüm için aylık kira stopajını ve net kirayı ayrıca hesaplayabilirsiniz.

Kiraya verdiğim evin vergisini nasıl öderim?

2026 kiralarını Mart 2027'de GİB Hazır Beyan sistemiyle (e-Devlet üzerinden de girilebilir) beyan eder, vergiyi Mart ve Temmuz 2027'de iki eşit taksitte ödersiniz. Aylık 15.000 TL örneğinde 15.555 TL vergi, iki taksitte 7.777,50 TL olarak ödenir.

Kanundaki beyan süresi 1-25 Mart'tır (GVK md. 92); GİB 2025 gelirleri için süreyi Mart ayının son gününe kadar uyguladı. Hazır Beyan ekranında kira tutarını girer, gider yöntemini seçer ve hesaplanan vergiyi onaylarsınız. Aynı sistemde GİB'in gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) hesaplama sayfası da bulunur. Bir yıla ait kira o yıl tahsil edildiyse o yılın gelirdir, geçmiş yıllara ait olsa bile (md. 72). Gelecek yıllar için peşin alınan kira ise ait olduğu yılların geliri sayılır; 2026 Aralık'ında tahsil edilen 2027 kirası Mart 2028'de beyan edilir.

• Hisseli evde her malik yalnız kendi payına düşen kirayı beyan eder ve 58.000 TL istisnayı kendi payına uygular.
• Döviz cinsinden alınan kira, ödeme günündeki kurla TL'ye çevrilir.
• Kira sözleşmesinin damga vergisi ve yıllık kira artışının yasal üst sınırı bu hesaptan ayrı konulardır; kira geliri hesabına girmez.