Arsa payı hesaplama (KMK md. 3)

Arsa payı nasıl hesaplanır? Dükkânlı bir binada örnek

Arsa payı, bağımsız bölümün değerinin binadaki bütün bölümlerin değeri toplamına bölünüp payda ile çarpılmasıyla bulunur; bölümün metrekaresi bu değeri etkileyen unsurlardan yalnız biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3/2 payın, bölümlerin "konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı" tahsis edilmesini ister. Kat irtifakı kurulurken de aynı kural geçerlidir.

Beş bölümlü bir bina düşünün: zeminde 90 m²'lik bir dükkân, üç normal kat dairesi ve bir çatı dubleksi. Aşağıdaki değerler yalnız yöntemi göstermek için seçilmiş örnek tutarlardır; gerçek hesapta değerleri bir değerleme uzmanı ya da projeyi hazırlayan mühendis belirler.

Dükkân alanı en küçük bölüm olduğu halde değer oranında en büyük payı alıyor: 300/1000. Metrekareye göre dağıtılsaydı 170/1000 alırdı, yani 130 pay eksik. Aynı büyüklükteki 2. ve 3. kat dairelerinin payı eşit, 1. kat dairesininki daha düşük; fark tamamen örnekteki değer farkından geliyor. Metrekare sütununda ise eş büyüklükteki üç daire 189, 189 ve 188 pay alıyor; bu fark yuvarlamadan doğar.

Araç bu yüzden değer ister. Yalnız metrekareye göre bölmek istiyorsanız değer kutusuna metrekareyi yazmanız yeter, hesap aynı formülle yapılır. Bu beş bölümlü binanın hesabını açıp değerleri kendi binanıza göre değiştirebilirsiniz. Dükkânın tam oranı 300 çıktığı için küsurat yoktur; diğer bölümlerde yuvarlama bir sonraki bölümde anlatılıyor.

Payda kaç seçilmeli? Küsuratlı arsa payı tablosu

Kanunda payda için bir sayı yoktur. 1000, 2400 ya da parselin metrekaresi gibi her tam sayı kullanılabilir. Önemli olan, her bölüme düşen payın tam sayı olarak yazılabilmesi ve payların toplamının paydaya eşit kalmasıdır.

Küçük payda seçildiğinde yuvarlama eşit bölümleri bile farklılaştırabilir. Değerleri 120, 100 ve 100 birim olan bir dükkân ve iki eş daireyi 24 payda ile dağıtırsanız dairelerin tam oranı 7,5 çıkar. Tapuya yarım pay yazılamadığı için artan 1 pay dairelerden birine gider: paylar 9, 8, 7 olur. Aynı binayı 48 payda ile dağıtınca paylar 18, 15, 15 çıkar ve iki daire eşitlenir.

Araç küsuratları en büyük kalan yöntemiyle dağıtır: önce herkes tam kısmını alır, eksik kalan paylar küsuratı en büyük olandan başlanarak birer birer verilir. Küsuratlar eşitse sıra, satırın listedeki yerine göre belirlenir. Bu, kanunun öngördüğü bir yöntem değil, toplamı koruyan bir öneridir. Eşit değerli bölümlerin payları farklı çıkıyorsa paydayı büyütün; 48 paydalı örneği deneyebilirsiniz.

Excel ile arsa payı tablosu

Bölüm değerleri B2:B6 aralığında ve payda E1 hücresindeyse C2'ye =B2/TOPLA($B$2:$B$6)*$E$1 yazıp aşağı çekin. Bu sütun küsuratlı oranı verir. =YUVARLA(C2;0) ile yuvarlanan payların toplamı paydadan 1-2 pay sapabilir; bu durumda farkı küsuratı en büyük olan satırlara elle dağıtın ya da aynı listeyi araca yapıştırın.

Tapudaki arsa payı kaç metrekare eder?

Arsa payının metrekare karşılığı, parselin tapudaki yüzölçümü × pay ÷ payda formülüyle bulunur. 1.350 m²'lik parselde 48/2400 arsa payı 27 m² eder. Bu sayı, arsanın size düşen soyut ortaklık payıdır; parselin belirli bir köşesi size ait değildir ve pay, bağımsız bölümden ayrı satılamaz (KMK md. 5).

"38 m² arsa payı" ifadesi de genellikle paydanın parsel metrekaresine eşit seçildiği tapularda görülür. 760 m²'lik parselde 38/760 pay, arsanın %5'i demektir. Pay ve payda tapu senedinde ve e-Devlet'teki tapu bilgilerinde bağımsız bölüm satırında yazar; paydayı parselin yüzölçümüyle karşılaştırarak hangisinin kullanıldığını anlayabilirsiniz.

Arsa payı, imar planındaki "çekme mesafesi" ile de karıştırılır. Çekme mesafesi binanın parsel sınırından ne kadar geride yapılacağını belirler ve kat maliklerinin payıyla ilgisi yoktur; parsele yapılabilecek yapıyı emsal ve TAKS'a göre inşaat alanı hesabı gösterir.

Hisseli tapuda pay ve payda nasıl hesaplanır?

Hisseli tarla ya da arsada payınızın metrekaresi, parselin yüzölçümü pay ile çarpılıp paydaya bölünerek bulunur. 12.400 m²'lik bir tarlada "hisse pay 3, hisse payda 32" yazıyorsa payınız %9,375, yani 1.162,5 m²'dir.

Bu, kat mülkiyetindeki arsa payından farklı bir şeydir. Hisseli tapuda binada bağımsız bölüm yoktur; bütün paydaşlar parselin tamamına paylarıyla ortaktır ve pay tek başına satılabilir. Kat mülkiyetinde ise arsa payı daireye bağlıdır ve daireyle birlikte el değiştirir.

Pay ve paydayı sadeleştirmek sonucu değiştirmez: 120/1000 ile 3/25 aynı paydır. Hesabı başka bir parsel için pay ve paydayı orantıyla metrekareye çevirme hesabında A kutusuna paydayı, B'ye payı, C'ye parselin metrekaresini yazarak yapabilirsiniz. Hisseli bir parselin satışında harcın satılan payın bedeli üzerinden alındığını hisseli tapuda harç hesabı bölümü anlatıyor.

Çatı onarımı gibi ortak giderleri kim ne kadar öder?

Kat maliklerinin başka bir anlaşması yoksa sigorta primi, ortak yerlerin bakım, güçlendirme ve onarımı, yönetici aylığı gibi giderler arsa payı oranında; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit bölünür (KMK md. 20). Ev alırken arsa payına bakmanın en somut nedeni budur.

İlk bölümdeki binada 180.000 TL'lik bir çatı onarımı ve yıllık 60.000 TL kapıcı gideri olduğunu varsayın. Çatı dubleksinin sahibi onarımın 36.000,00 TL'sini, 1. kat dairesinin sahibi 28.800,00 TL'sini öder; kapıcı giderinde ise herkesin payı aynıdır.

Bir bölümün payını bulmak için gideri payla çarpıp paydaya bölün: 180.000 × 200 ÷ 1000 = 36.000,00 TL. Kat maliki ortak yeri kullanmadığını söyleyerek bu paydan kaçınamaz; md. 20 bunu açıkça yasaklar. Payını geç ödeyen malik için kanun aylık %5 tazminat öngörür; tutarı geciken aidatın gecikme tazminatı hesabında bulabilirsiniz.

Kat malikleri kurulunda durum farklıdır. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (md. 30), ama oylamada her kat maliki arsa payına bakılmaksızın tek oy kullanır (md. 31). Arsa payı yüksek olan dükkân sahibinin kurulda fazladan oyu yoktur.

Kentsel dönüşümde arsa payı neden belirleyici?

Riskli yapılarda yıkımdan sonraki uygulama, yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme ve payların satışı gibi kararlar, paydaşların "sahip oldukları hisseleri oranında" salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6). Kişi sayısı değil arsa payı sayılır. Bina yıkılınca kat mülkiyeti Bakanlığın talebiyle terkin edilir ve malikler arsaya payları oranında ortak olarak tescil edilir.

İlk bölümdeki binada dükkân ile çatı dubleksinin sahipleri birlikte 500/1000 paya sahiptir. Bu tam yarıdır ve salt çoğunluk için yetmez. Salt çoğunluk yarıdan fazlasıdır. Bu iki malike 1. kat dairesinin sahibi katılırsa pay 660/1000'e çıkar ve karar alınabilir. Beş malikin üçü, iki malikin karşı çıkmasına rağmen kararı belirlemiş olur.

Aynı madde, bu çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa paylarının Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılacağını da düzenler. Yeni binada hangi bölümün kime düşeceği ise kanunda bir formülle belirlenmez; malikler ile yüklenici arasındaki kat karşılığı sözleşmesinde kararlaştırılır.

Arsa payı oranı yanlışsa ne yapılabilir?

Kanunda "olması gereken" sabit bir oran yoktur; doğru pay, bölümünüzün değerinin binadaki toplam değere oranıdır. Paylar bu orana göre tahsis edilmemişse her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK md. 3/2).

Aynı fıkra bir sınır da koyar: tahsis edilen pay, bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış ya da azalış yüzünden değiştirilemez. Örneğin binanın yanına sonradan açılan bir metro durağının bazı dairelere getirdiği değer artışı, payları değiştirmek için gerekçe olmaz. Tartışma, payların baştan değerle orantılı dağıtılıp dağıtılmadığı üzerinedir.

Başvurmadan önce kendi binanız için kaba bir kontrol yapabilirsiniz: tapudaki payları ve bölümlerin yaklaşık değerlerini araca girin, çıkan payı tapudakiyle karşılaştırın. Büyük bir fark, değerlendirmeyi bir avukat ve değerleme uzmanıyla yapmak için gerekçe olabilir; bu sayfa hukuki görüş yerine geçmez. Hesap yalnız değer oranını gösterir, bölümlerin değerini mahkemenin atayacağı bilirkişi belirler.