İşyeri kredisi hesaplama: dükkân ve ofis kredisi

İşyeri kredisi hesaplama: kendi işiniz için mi, yatırım için mi?

İş yerinde kendi işinizi yürütecek ve onu işletmenizin aktifine kaydedecekseniz kredi ticari kredidir: faize KKDF eklenmez (%0), %5 BSMV eklenir. Kiraya vermek ya da değer kazancı için kendi adınıza alıyorsanız kredi tüketici kredisi sayılır ve faize %15 KKDF ile %15 BSMV eklenir.

2.000.000 TL'yi örnek aylık %3 faizle 120 ayda ödemek işletmeye kayıtlı alımda aylık 64.561,96 TL, yatırım amaçlı bireysel alımda 78.799,20 TL taksit eder. İkinci yolda 10 yılda yalnız vergiler 1.720.593,40 TL tutuyor.

"Bireysel işyeri kredisi" diye aranan ürün çoğunlukla ikinci sütundur: kredi kişiye verilir ve ticari faaliyete bağlanmaz. İş yerini kendi işinizde kullanacaksanız aktife kaydın bankaya hangi belgeyle gösterileceğini kredi başlamadan sorun; belgelenemeyen kayıtta banka tüketici kredisi vergisini keser.

Konut kredisiyle karşılaştırınca fark daha da açılır. Adınıza kayıtlı başka konut yoksa konut kredisinde KKDF de BSMV de alınmaz ve BDDK konutun değerine göre kredi oranı koyar; dükkân, ofis ve depoda bu istisnaların hiçbiri yok. Konut alımındaki kredi oranlarını konutun değerine göre çıkan azami krediyi gösteren bölümde görebilirsiniz.

İşyeri kredisi 120 ay ya da 240 ay olursa taksit ne olur?

Vade 120 aydan 240 aya çıkınca 2.000.000 TL'lik kredinin taksiti yalnız 1.525,06 TL düşer, toplam ödeme ise 7.381.192,85 TL artar. Aylık %3 gibi yüksek bir faizde uzun vadenin taksiti hafifletme etkisi neredeyse kaybolur.

Nedeni üçüncü sütunda. 240 ay vadede ilk taksitin 60.000,00 TL'si faize, 3.000,00 TL'si BSMV'ye gidiyor; borçtan düşen yalnız 36,90 TL. Taksit, her ay işleyen faizi ancak karşılıyor. Daha düşük bir faizde aynı tablo farklı görünür, çünkü anaparaya giden pay büyür; kendi oranınızla 2 milyon TL'lik 120 aylık örneği açıp vadeyi değiştirebilirsiniz.

Mevzuat bu vadeyi sınırlamıyor. Kredi Yönetmeliği md. 12/3, tüketici kredilerinde azami vadenin BDDK tarafından belirleneceğini yazarken "diğer gayrimenkul alımı amaçlı krediler"i bu sınırın dışında bırakıyor. Yani yatırım amaçlı bireysel alımda bile yasal bir vade tavanı yok; teklifteki vadeyi bankanın kredi politikası ve sizin ödeme gücünüz belirler. Araç 240 aya kadar hesap yapar.

Uzun vadeyi seçip sonra erken ödemek de bir yol. Kalan borcu kapatırken düşülen faizi ve varsa erken ödeme ücretini krediyi vadesinden önce kapatmanın tutarını gösteren hesapla görün.

Dükkân alırken peşinat, ekspertiz ve tapu masrafı ne kadar tutar?

Peşinat, iş yerinin ekspertiz değeri ile kredi tutarı arasındaki farktır. Oranını banka belirler. 4.000.000 TL değerindeki bir dükkâna 2.400.000 TL kredi kullanırsanız kredi/ekspertiz oranı %60, peşinat 1.600.000,00 TL olur.

Konutta BDDK kredi oranını değere göre sınırlıyor ve Kredi Yönetmeliği md. 12/1, bu sınırın uygulandığı kredilerde değerlemenin yetkili değerleme şirketlerine yaptırılmasını zorunlu tutuyor. İş yeri bu fıkranın kapsamında değil; ekspertizi banka teminat için yaptırır ve kredi oranını raporla kendi politikasına göre belirler. Banka oranı ekspertiz değerine uyguluyorsa ve rapordaki değer satış fiyatından düşük çıkarsa, aradaki fark da peşinata eklenir.

Kredinin dışında tapuda iki taraf da harç öder. 4.000.000 TL satış bedelinde alıcının payı 80.000,00 TL; peşinatla birlikte işlem günü cebinizden çıkacak tutar en az 1.680.000,00 TL olur. Beyan edilecek değerin alt sınırını ve satıcının payını alım satımda ödenen tapu harcını hesaplayan araçta görebilirsiniz.

Kiraya vermek için alınan dükkânda taksit kirayı karşılar mı?

Örnek aylık %3 faizle karşılamaz: 3.000.000 TL'lik dükkâna 1.500.000 TL kredi çekip 120 ayda ödemek, yatırım amaçlı alımda aylık 59.099,40 TL taksit eder. Taksitin tamamını kirayla çevirmek için dükkânın yılda 709.192,80 TL kira getirmesi gerekir.

Bu karşılaştırmaya peşinat olarak bağlanan 1.500.000,00 TL tutarın başka yerde getireceği faiz dahil değil. Aynı dükkânı kendi işinizde kullanıp işletmeye kaydetseydiniz taksit 48.421,47 TL olurdu. Fark tamamen KKDF ve BSMV'den geliyor. Kira gelirinin vergisi de taksitten ayrı bir gider: iş yeri kirasından doğan gelir vergisini beyan dönemi için ayrıca hesaplayın.

Kiracınız bir şirket ya da defter tutan bir esnafsa kirayı size stopaj kesip öder. Elinize geçen tutar sözleşmedeki brüt kiradan düşük olur, taksit hesabını bu net tutarla yapın; brüt kiradan kesilen stopajı ve net kirayı bulmak bunun için yeter.

İş yeri açma kredisi ile iş yeri satın alma kredisi aynı mı?

Değil. İş yeri açma kredisi bir gayrimenkul alımını değil, dekorasyon, demirbaş, kira depozitosu ve stok gibi kuruluş giderlerini finanse eder ve hesabı düz bir ticari kredi gibi yapılır.

500.000 TL'lik açılış giderini örnek aylık %3 faizle 36 ayda ödemek aylık 23.417,35 TL taksit eder (KKDF %0, BSMV %5). Bu tutarın geri ödeme planı, ücret sınırları ve erken kapama kuralları için esnaf ve şirketlere verilen ticari kredinin rehberine bakın. İşe bir de araç katılacaksa işletme adına alınan ticari araç kredisini ayrı hesaplayın; araçta vade ve kredi oranı başka kurallara bağlı.

İş yeri kredisi kimlere verilir?

Mevzuat iş yeri kredisini belirli bir meslek grubuna bağlamıyor. Kredinin ticari kredi sayılması için iş yerinin ticari, zirai ya da mesleki faaliyette kullanılması ve işletme aktifine kaydedilmesi gerekir; bunun için vergi mükellefiyeti olan bir işletme şarttır. Mükellefiyeti olmayan biri de iş yeri alabilir; aktife kayıt belgelenemediği sürece kredisi tüketici kredisi olarak vergilenir. Esnaf kefalet kooperatiflerinin iş yeri edindirme programlarında faiz desteği ve tutar sınırı program dönemine göre değişir; programın aylık oranını araca yazarak taksiti bulabilirsiniz.