Değer artış kazancı vergisi hesaplama (ev ve arsa satışı)

5 yıl dolmadan satılan evin vergisi nasıl hesaplanır?

Satış bedelinden alış bedeli (şartı varsa ÜFE ile artırılmış hâli) ve satıcının ödediği harç ve giderler düşülür, kalan kazancın 150.000 TL'si 2026'da istisnadır ve geri kalanına gelir vergisi tarifesi uygulanır. Hesap ev, arsa ve tarlada aynıdır. Mart 2023'te 2.000.000 TL'ye alınıp Eylül 2026'da 4.500.000 TL'ye satılan evde satıcı kendi tapu harcını gider yazınca vergi 673.500 TL çıkar.

1. Satıcının tapu harcı: 4.500.000 TL'nin binde 20'si, 90.000 TL. Satıcının ödediği tapu harcını kendi satış bedelinizle ayrıca bulabilirsiniz.
2. Kazanç: 4.500.000 − 2.000.000 − 90.000 = 2.410.000 TL.
3. Vergiye tabi kısım: kazanç − 150.000 = 2.260.000 TL.
4. Tarife: 2026 ücret dışı tarifede ilk 1.000.000 TL matrahın vergisi 232.500 TL; aşan 1.260.000 TL %35 dilimine düşer ve 441.000 TL eder. Toplam 673.500 TL.

Harcı gider yazmayan kişi aynı satış için 705.000 TL öder; aradaki 31.500 TL, satıcının zaten ödediği harcı gider olarak yazmaktan gelir. Kanun "elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderleri ve ödenen vergi ve harçları" indirilebilir sayıyor (GVK mükerrer md. 81). Bu örneği giderle birlikte açmak için bağlantıyı kullanın.

Ev satışında 5 yıl kuralı hangi gün dolar?

Süre tapudaki alış tarihinden başlar ve 5 yıl sonraki aynı gün dolar; o gün yapılan satış hâlâ vergiye tabidir, ertesi günden itibaren kazanç vergilenmez (GVK mükerrer md. 80/6: "iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde"). 10 Mart 2021'de alınıp 10 Mart 2026'da 4.500.000 TL'ye satılan evde vergi 705.000 TL, bir gün sonra satılsaydı 0 TL olurdu.

Tabloyu kendi tarihiniz için çıkarmak isterseniz tapu tarihine 5 yıl ekleme yeterli. 5 yıl sınırına birkaç gün kala yapılan satışta vergi dairesine yazılı soru sormak en güvenli yoldur; araç ve bu tablo "aynı gün dahil" okumasını kullanır.

Süre şartına hiç bakılmayan durum ivazsız edinimdir: miras ya da bağışla gelen evin satışı değer artışı kazancı doğurmaz, çünkü md. 80/6 "ivazsız olarak iktisap edilenler hariç" diye yazılmıştır. Mirasla kalan evin satış örneği sıfır vergi gösterir.

Yİ-ÜFE endekslemesi değer artış vergisini ne kadar düşürür?

Alış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE'si ile satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE'si arasındaki artış %10 ya da daha fazlaysa alış bedeli bu oranda artırılır ve vergi küçülür; artış %9,99'da kalırsa hiç endeksleme yapılmaz. Kanun şartı "artış oranının %10 veya üzerinde olması" diye koyar (GVK mükerrer md. 81), GİB de iki ayı Hazır Beyan hızlı rehberinde "bir önceki ay" olarak tarif eder.

Tablodaki ikinci ve üçüncü satır arasındaki fark, endeksteki 0,01 puanlık farktan doğar: %9,99'da vergi 705.000 TL, %10'da 635.000 TL. Endeksli alış bedeli satış bedeline ulaşırsa kazanç kalmaz; GİB'in Hazır Beyan içindeki değer artışı kazancı hesaplama sayfası da bu durumda vergiye tabi kazanç olmadığını yazar.

Değer artış kazancı vergisi ne kadar? Kazanca göre 2026 tablosu

2026 satışlarında 500.000 TL kazancın vergisi 60.500 TL, 1.000.000 TL kazancın vergisi 192.000 TL eder; 150.000 TL'ye kadar kazançta vergi ve beyan yoktur. Tablo, başka beyan edilen geliri olmayan ve ÜFE endekslemesi ile gider uygulanmayan satıcı içindir.

Kazanç 150.000 TL'yi geçince vergi yalnız aşan kısma uygulanır; bu yüzden küçük kazançlarda oran düşük kalır ve büyük kazançlarda %35'lik dilime yaklaşır. İstisna düşüldükten sonra kalan tutar 2026 gelir vergisi dilimlerinin ücret dışı tarifesine girer.

Aynı yıl iki ev satışında değer artış kazancı istisnası nasıl uygulanır?

İstisna satış başına değil yıl başınadır: 2026'da iki taşınmaz satan kişi iki kazancı toplar ve 150.000 TL'yi bir kez düşer. Kanun istisnayı "bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının" belli bir tutarı olarak yazar (GVK mükerrer md. 80).

Biri 400.000 TL, diğeri 300.000 TL kazançla iki taşınmaz satan kişi her satışı ayrı hesaplarsa 40.500 TL + 22.500 TL = 63.000 TL bulur. Doğru hesapta kazançlar toplanır ve vergi 111.000 TL olur; ayrı hesap 48.000 TL eksik kalır. Fark iki kaynaktan gelir: istisna iki kez düşülmüş olur ve ikinci kazanç tarifenin alt dilimlerinden yeniden başlar. Araçta iki satışın alış ve satış bedellerini toplayıp tek hesap yapabilirsiniz (ÜFE endekslemesi varsa her alış bedelini önce kendi endeksiyle büyütüp öyle toplayın).

İstisna tutarı yıllara göre

2026 tutarı, 31 Aralık 2025 günü Resmî Gazete'nin 5. mükerrer sayısında çıkan 332 seri numaralı tebliğde belirlendi; satış tarihi 1 Ocak ile 31 Aralık 2026 arasında olan kazançlara uygulanır. Önceki yılların tutarları GİB'in hızlı rehberindedir. Hangi yılın tutarının kullanılacağını tapudaki satış tarihi belirler.

Değer artış kazancı vergisi ödenmezse ne olur?

2026'daki satışın kazancı, Mart 2027'de yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir ve vergi Mart ile Temmuz 2027'de iki eşit taksitte ödenir. Kanundaki süre 1-25 Mart'tır (GVK md. 92); GİB'in hızlı rehberi 2025 kazançları için süreyi Mart ayının son günü akşamına kadar gösterdi. İlk örnekteki 673.500 TL vergi Mart'ta ve Temmuz'da 336.750 TL olarak ödenir. Vergiyi alıcı değil satıcı öder. Vergiyi yasal yoldan azaltmanın üç yolu var: satışı 5 yıl dolduktan sonraya bırakmak, satışta ödediğiniz harç ve giderleri belgeleyip düşmek ve şartı varsa alış bedelini Yİ-ÜFE ile endekslemek.

Beyanname GİB Hazır Beyan sisteminden verilir; ayrı bir "değer artış kazancı beyannamesi" yoktur, kazanç yıllık beyannamenin "diğer kazanç ve iratlar" bölümüne yazılır. Aynı yıl beyan ettiğiniz başka gelir varsa kazanç onunla toplanır ve üst dilime kayabilir. Örnekteki kişinin 240.000 TL konut kirası da varsa kiranın 154.700 TL matrahı hesaba girer ve satışın vergisi 30.940 TL artarak 735.940 TL olur; kira gelirinizin vergisini bu yüzden aynı beyanname için birlikte düşünün. Tek işverenden alınan ve 5.300.000 TL'yi aşmayan maaş ise beyannameye girmez (GVK md. 86/1-b), dilimi yükseltmez.

Kazanç beyan edilmezse vergi dairesi tespit ettiğinde vergiyi vergi ziyaı cezasıyla (VUK md. 344) ve gecikme faiziyle (VUK md. 112) birlikte tarh eder. Süresinde ödenmeyen taksite ise gecikme zammı işler; beyan edilmeyen vergide gecikme faizini ayrı hesaplayabilirsiniz.