Kira stopajı hesaplama (brüt ve net kira)

Net kiradan brüt kira nasıl bulunur?

Net kirayı 0,80'e bölerseniz sözleşmeye yazılacak brüt kirayı bulursunuz: ev sahibinin eline ayda 30.000 TL geçmesi isteniyorsa brüt kira 37.500 TL, kiracının keseceği stopaj 7.500 TL olur.

0,80 çarpanı stopaj oranından gelir. Kiracı brüt kiranın %20'sini keser, ev sahibine brütün %80'i kalır. Oran Gelir Vergisi Kanunu md. 94/5-a ile 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nda yazılıdır ve 2026'da da %20'dir. Aynı stopaj net kiranın %25'ine denk gelir ve "kiracı yüzde kaç stopaj öder" sorusunun iki cevabı bu yüzden karışır.

Elinizde yalnız stopaj tutarı varsa ters yönden gidin: stopaj ÷ 0,20 brüt kirayı verir. Makbuzda 6.000 TL stopaj görüyorsanız brüt kira 30.000 TL, net kira bunun %80'idir. 30.000 TL net kiranın brüt hesabını adım adım açıp tutarı değiştirebilirsiniz.

Maaşta aynı dönüşüm bu kadar kısa değildir, çünkü SGK primi ve dilimli gelir vergisi araya girer, netten brüte maaş dönüşümünü ayrı bir hesapla yapmanız gerekir.

10.000, 20.000 ve 40.000 TL kiranın stopajı ne kadar?

Aylık 40.000 TL brüt kirada stopaj 8.000 TL, ev sahibine ödenen 32.000 TL'dir. 40.000 TL ev sahibinin eline geçecek net tutarsa brüt kira 50.000 TL, stopaj 10.000 TL olur.

Hangi sütuna bakacağınızı sözleşmedeki ifade belirler. "Aylık kira bedeli 20.000 TL" yazıp başka açıklama koymayan sözleşmede kiracı bu tutarı brüt sayıp %20 keserse ev sahibinin hesabına 16.000 TL geçer. Ev sahibi 20.000 TL'nin eline geçmesini bekliyorsa aradaki 4.000 TL anlaşmazlık konusu olur.

Yıllık stopaj aylık stopajın on iki katıdır: 20.000 TL brüt kirada kiracı yıl boyunca 48.000 TL yatırır. Kira yıl içinde arttıysa her ayı kendi tutarıyla hesaplayıp toplayın.

İşyeri kira stopajını kim öder, kimler kesmez?

Stopajı kiracı keser ve vergi dairesine yatırır. Ama kesilen tutar ev sahibinin gelir vergisidir. GVK md. 94 kesintinin "istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben" yapıldığını söyler ve kesmek zorunda olanları tek tek sayar: kamu idareleri, ticaret şirketleri, dernek ve vakıflar, kooperatifler, gerçek usulde defter tutan tüccar ve serbest meslek erbabı, bilanço ya da zirai işletme hesabı esasına göre defter tutan çiftçiler.

Konut kirasında stopaj olup olmaması konuta değil kiracıya bağlıdır. Bir kişinin oturmak için tuttuğu evde kesinti yapılmaz ve ev sahibi kirayı kendisi beyan eder. Aynı evi bir şirket çalışanı için kiralarsa %20 stopaj keser. Kira tutarına göre bir stopaj muafiyeti yoktur. Kiracı listede yer alıyorsa 1.000 TL'lik kirada da kesinti yapar.

Kiraya veren şirketse ya da taşınmaz bir tacirin işletmesine kayıtlıysa kira gayrimenkul sermaye iradı sayılmaz, ticari kazanca girer (GVK md. 70 son fıkra). Bu durumda stopaj kesilmez. Kiraya veren fatura düzenler ve kira faturasındaki KDV tutarını brüt kiranın üstüne ekler.

Araç ve makine kiralamasında da stopaj var mı?

Var. 94/5-a bendi yalnız binaları değil, md. 70'te sayılan bütün mal ve hakları kapsar. Motorlu taşıtlar, makine ve tesisat da bu listededir. Bir şirketin bir kişiden kiraladığı araç için ödediği kiradan da %20 kesilir ve brüt, yine net ÷ 0,80 ile bulunur.

Kira stopajı ne zaman ödenir, her ay mı?

Kiracı stopajı kirayı ödediği ay keser, izleyen ay muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle bildirir ve beyannameyi verdiği ayın 26'sı akşamına kadar vergi dairesine öder (GVK md. 98/A ve 119). Kira her ay ödeniyorsa stopaj da her ay yatırılır.

• Ocak kirası Ocak'ta ödendiyse stopaj Şubat'ta verilen beyannameye girer ve 26 Şubat'a kadar ödenir.
• Kira peşin ödendiyse stopajın tamamı ödeme ayına düşer, çünkü md. 94 kesintiyi ödeme "avans olarak ödenenler dahil" yapıldığı sırada ister. 20.000 TL brüt kiranın 12 ayı Ocak'ta peşin ödenirse 48.000 TL stopaj tek seferde Şubat'ta yatırılır.
• Kira nakden ödenmeyip ev sahibi adına borç olarak kaydedildiyse de kesinti doğar. Kanun buna "hesaben ödeme" der.

Üç ayda bir ödeme istisnadır. GVK md. 98'e göre çalıştırdığı hizmet erbabı 10 ve daha az olanlar, vergi dairesine önceden bildirmek şartıyla muhtasar beyannamelerini her ay yerine Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarında verebilir. Bu durumda üç ayın stopajı birlikte ödenir.

Stopajı hiç kesmeyen ya da kesip yatırmayan kiracı, Vergi Usul Kanunu md. 11'e göre verginin tam ödenmesinden sorumludur. Geç yatırılan stopaja gecikme zammı eklenir: 40.000 TL brüt kiranın 8.000 TL stopajı 26 Şubat 2026 yerine 10 Nisan 2026'da yatırılırsa 1 ay 15 gün gecikme için 444,08 TL ödenir. Başka tarihler için vergi borcunun gecikme zammı hesabını kullanabilirsiniz.

Kira sözleşmesine brüt mü net mi yazılmalı?

Stopaj brüt kira üzerinden kesildiği için sözleşmede brüt tutarın, yanında da net tutarın yazılması en az tartışma çıkaran yoldur: "aylık brüt 37.500 TL, stopaj sonrası net 30.000 TL" gibi.

Artış hesabında hangisini esas aldığınız sonucu değiştirmez. Örnek olarak %30 artışla net 30.000 TL 39.000 TL olur. Brüt 37.500 TL de %30 artışla 48.750 TL olur ve bu brütün neti yine 39.000 TL'dir. Stopaj da aynı oranda artarak 9.750 TL'ye çıkar. Oranın kendisi serbest değildir, işyeri kirasına yapılabilecek yasal artış TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır.

Damga vergisi de brüt kira üzerinden alınır. 37.500 TL brüt aylık kiralı bir yıllık işyeri sözleşmesinde vergi 850,50 TL eder, işyeri kira sözleşmesinin damga vergisini süre ve kefalete göre ayrıca hesaplayabilirsiniz. Kiracı açısından gider brüt kiradır, stopaj ayrı bir masraf değil ev sahibi adına yatırılan kiranın parçasıdır.

Serbest meslek ödemelerinde de oran %20'dir ve brüt aynı 0,80 bölmesiyle bulunur. Fark, makbuza KDV eklenmesidir. Serbest meslek makbuzunda brüt ücret hesabını o sayfada KDV ile birlikte görebilirsiniz.

Kesilen stopaj ev sahibinin vergisinden düşülür mü?

Ev sahibi beyanname veriyorsa düşülür, vermiyorsa kesilen stopaj nihai vergi olur. 2026 kiralarında stopajlı brüt işyeri kiralarının yıllık toplamı 400.000 TL'yi aşmıyorsa beyanname verilmez (GVK md. 86/1-c). Aylık 30.000 TL brüt kira bu sınırın altında kalır.

Aylık 40.000 TL brüt kirada yıllık tutar 480.000 TL'dir ve sınırı aştığı için Mart 2027'de beyan edilir. Götürü gider seçilirse hesaplanan vergi 72.660 TL, yıl içinde kesilen stopaj 96.000 TL'dir. Stopaj mahsup edildikten sonra 23.340 TL iade ya da mahsup edilir. Konut kirası da varsa ya da gerçek gider seçiliyorsa sonuç değişir, işyeri kira vergisinde stopaj mahsubunu tablo halinde o bölümde bulabilirsiniz.

"20.000 TL kiranın vergisi ne kadar" sorusu da kiracıya göre iki farklı cevap alır: kiracı şirketse her ay 4.000 TL stopaj kesilir, kiracı oturmak için ev tutan bir kişiyse stopaj yoktur. Ev sahibi, yıllık kira konut istisnasını aşıyorsa vergisini Mart'ta verdiği beyannameyle öder.