Tapu harcı hesaplama (alıcı ve satıcı)

1, 2 ya da 3 milyonluk evin tapu masrafı ne kadar?

2026'da tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedelinin binde 20'si (%2) olarak alıcıdan, ayrıca binde 20'si olarak satıcıdan alınır: 3 milyonluk evde alıcı 60.000 TL, satıcı da 60.000 TL öder, ikisinin toplamı 120.000 TL eder. 1 milyonluk evde alıcının payı 20.000 TL, 2 milyonlukta 40.000 TL. Oran yeni konutta da ikinci el konutta da aynıdır.

Binde 20, bedelin ellide biridir. 3.000.000 ÷ 50 = 60.000 TL; tapu müdürlüğünün tahakkukunda her taraf için bu tutarı görmeniz gerekir. Aynı rakamı bir tutarın yüzde 2'sini bulan hesapla da kontrol edebilirsiniz. En sık yapılan hata, iki tarafın payını toplayıp "%4 alıcıdan alınır" diye düşünmektir: kanunda her taraf yalnız kendi binde 20'sinden sorumludur. 3,5 milyonluk evde alıcının harcını önceden doldurulmuş açabilirsiniz.

2026'da oran değişti mi?

Hayır. Oran, Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a bendinde binde 20 olarak uygulanıyor; bu oran 20 Eylül 2012 tarihli 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'yla binde 16,5'ten binde 20'ye çıkmıştı. Aynı bent Cumhurbaşkanı'na oranı bir katına kadar artırma ve onda birine kadar indirme yetkisi veriyor. Bu yetki geçmişte iki kez kısa süreli indirim için kullanıldı: konut ve işyerinde oran 30 Eylül 2017'ye ve 31 Ekim 2018'e kadar binde 15 uygulandı. Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki güncel metinde 2026 için işlenmiş bir indirim kararı yok.

Tapu harcı rayiç bedelden mi, satış bedelinden mi hesaplanır?

Harç, tapuda beyan ettiğiniz satış bedelinden alınır; ancak bu bedel belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinden (halk arasında rayiç bedel) düşük olamaz. 4 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanun tarifedeki ifadeyi "emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli" olarak yeniden yazdı. Emlak vergi değeri yalnız alt sınırdır, harcın hesaplandığı tutar değildir.

Beyan 2.500.000 TL, emlak vergi değeri 3.000.000 TL ise harç 3.000.000 TL üzerinden alınır ve alıcı da satıcı da 60.000 TL öder. TKGM'nin sık sorulan sorularına göre belediyelerin bu değerleri her yıl 1 Ocak'tan önce tapu dairelerine elektronik ortamda göndermesi gerekiyor; değer tapu müdürlüğünün ekranına gelmediyse belgeyi belediyeden alırsınız.

Düşük bedel göstermenin alıcıya maliyeti

Gerçekte 3.000.000 TL'ye alınan, emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir daireyi tapuda 2.500.000 TL göstermek alıcının harcını 10.000 TL azaltır. Alıcı bu evi 5 yıl dolmadan satarsa kazancı tapudaki alış bedelinden hesaplanır. Mayıs 2024'te alınıp Ekim 2026'da 4.000.000 TL'ye satılan evde (ÜFE endekslemesi ve giderler hariç) değer artış kazancı vergisi düşük beyanla 355.000 TL, gerçek bedelle 192.000 TL çıkar. Fark 163.000 TL; harçta kazanılanın çok üstünde.

Eksik beyan edilen bedel tespit edilirse aradaki harç, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ceza ve gecikme faiziyle birlikte istenebilir.

Tapu devrinde harç dışında hangi masraflar ödenir?

Satışta harca ek olarak döner sermaye ücreti ödenir; bina niteliğindeki taşınmazda ayrıca geçerli bir zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi istenir. TKGM'nin satış işlemi için saydığı belgeler ve ödemeler şunlardır:

• Döner sermaye ücreti: 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu'na ekli (I) sayılı tarifeye göre alınır, satış bedeline bağlı değildir. Tutar Web Tapu başvurusundan sonra size bildirilir. 2026 tutarını birincil kaynaktan doğrulayamadığımız için burada rakam vermiyoruz; araçtaki alana tapu müdürlüğünün bildirdiği tutarı yazabilirsiniz.
• Zorunlu deprem sigortası: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10'a göre poliçeyi yaptırmak malikin yükümlülüğüdür; kat irtifaklı ama yapı kullanma izni alınmamış taşınmazda aranmaz.
• Değerleme raporu: yalnız alıcı ya da satıcı yabancıysa, SPK'nın yetkilendirdiği bir değerleme kuruluşundan alınır.

Evi krediyle alıyorsanız bankanın koyduğu ipotek için harç ödemezsiniz: konut finansmanı kapsamındaki ipotek işlemleri Harçlar Kanunu md. 59/o ile harçtan istisnadır. Başka bir borç için konan ipotekte harç borç tutarının binde 4,55'idir; 1.000.000 TL'lik ipotekte 4.550 TL eder ve ipoteği tesis eden öder (md. 58/b). Kredinin kendi masraf kalemleri için konut kredisinde peşinat dışındaki masrafları ayrıca görebilirsiniz.

Aile içi bedelsiz devir ve bağışta tapu harcı ne kadar?

Bağış (hibe) yoluyla devirde tapu harcı binde 68,31'dir ve yalnız bağışı kabul edenden alınır; matrah, emlak vergi değerinden düşük olmamak şartıyla bağış için beyan edilen değerdir. Bu oran TKGM'nin bağış işlemi açıklamasında ve tarifenin I-4 bendinde yazılıdır. 3.000.000 TL değerindeki bir dairenin bağışında harç 204.930 TL eder.

Bağışta tek harç kalemi bu değildir. Bağışı alan kişi ayrıca ivazsız intikal olarak vergilenir; bağışta ödenecek veraset ve intikal vergisini istisna tutarlarıyla birlikte ayrı hesaplamanız gerekir.

Miras yoluyla intikal ayrı bir işlemdir. TKGM'nin miras intikali açıklamasında tapu müdürlüğüne yapılacak ödeme olarak yalnız döner sermaye ücreti geçer; ücret, Web Tapu başvurusundan sonra SMS ile bildirilir. Mirasçıların taşınmazı sonradan üçüncü kişiye satması ise normal satıştır ve yukarıdaki binde 20'ler uygulanır.

Arsa, tarla ve hisseli tapuda harç nasıl hesaplanır?

Arsa, tarla, dükkân ya da hisse satışında oran değişmez: alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder. Tarifenin I-20/a bendi "gayrimenkul" der ve konut, arsa ya da tarla ayrımı yapmaz; 1,5 milyonluk arsanın toplam harcını konuttaki gibi hesaplarsınız. Aynı bent takas (trampa) ve ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle yapılan devirleri de kapsar.

Hisseli taşınmazda matrah, satılan payın bedelidir. 4.000.000 TL değerindeki arsanın %25 payı 1.000.000 TL ediyorsa alıcının harcı 20.000 TL olur. Alt sınır olarak da tüm parselin değil, satılan paya düşen emlak vergi değeri dikkate alınır. Bu pay, kat mülkiyetinde dairenin arsa payıyla aynı şey değildir; daire satışında harç arsa payına göre bölünmez, dairenin satış bedelinden alınır.

Tapu harcı nasıl ve ne zaman ödenir?

Harç, satış imzasından önce ödenir: başvuru Web Tapu üzerinden yapılır, tapu müdürlüğü harcı ve döner sermaye ücretini tahakkuk ettirir, ödeme tamamlandıktan sonra randevu saatinde imza atılır. TKGM harç ve döner sermaye ödemeleri için e-Tahsilat hizmetini de sunuyor.

Harcın mükellefi iki taraftır; Harçlar Kanunu md. 58 tapu harçlarını "tarifede belirtilen kişilere" yükler ve tarife satışta devir edeni de devir alanı da ayrı ayrı sayar. Taraflar satıcının payını alıcının üstlenmesini kendi aralarında kararlaştırabilir, ama tahakkuk yine iki ayrı pay olarak çıkar.

Tahakkuk belgesi elinize geçince üç satırı karşılaştırın: harç matrahı (beyan ettiğiniz bedel ile emlak vergi değerinden büyük olanı), her taraf için bu matrahın binde 20'si ve döner sermaye ücreti. Matrah beklediğinizden yüksekse neden çoğu zaman emlak vergi değeridir; beyanın emlak vergi değerinin altında kaldığı örnekte aracın matrahı nasıl yükselttiğini görebilirsiniz.